一戸建てではなく中古マンションにした訳

私が一戸建てではなくマンションにした訳

中古マンションの良いところ

子育て世代に中古マンション+リフォーム!

今の物件を決めた時の私の個人的偏見と私見による中古マンションの選び方です。

どなたかのご参考になればと思いご紹介させていただきます。

■目次

私は前からマンション派
なぜ中古マンションか
中古マンションを選ぶ時のポイント
見落としがちな新築マンションのポイント
リフォームの種類
自分の家を持つデメリット
自分の家を持つメリット
立地・物件を選ぶポイント
戸建ての維持費

■私は前からマンション派

私は雪国に住んでいるため、毎年毎年雪と寒さとの格闘です。

マンションの良いところは、除雪業者と契約するため常にきれいに除雪してもらえることです。

戸建てだと除雪は各自になりますので、老後は子どもが近くにいてくれればやってもらえるでしょうが大抵は年老いた体で除雪をするか、ボランティアに頼むことになります。

ボランティアに頼んでも、玄関前のみで毎日来てくれる訳ではありません。

除雪車が通った後には硬くて重い雪の塊が残されるため、力の弱くなった高齢者が除雪をするのはかなりの労力が必要で、下手したら何日も外出できない状況になってしまうほど北国の雪は大変です。

雪の少ない札幌でさえ玄関が開かないほどの雪が一晩で積もることもありますし、雪捨て場が近くにあるわけでもありません。

家の庭にすてるか、高く積まれてきたら近所の公園まで捨てに行きます。

車庫が無い家庭の場合、車に積もった雪の除雪も必要です。

夫は戸建て派、私はマンション派。

夫と何度も話し合い、夫の希望通り戸建てにした場合私には間違っても除雪させないで。インフルエンザになろうとぎっくり腰で身動き取れなかろうと、年を取って身体の自由が利かなくなろうが、私が死ぬまで除雪は夫の仕事。それに了承するなら戸建てで良いと言いました。

鬼か!とか、夫婦は協力するものでは?と思うかもしれませんが、夫はそこまで言っておかないと除雪は私の仕事になります。

産後間もない時期であろうが、子どもが熱を出して寝込んでいようが、ヤツは漫画を読んで他人事なのが目に浮かびます。

毎年のようにインフルになるし除雪を私にさせる気だった(怒)夫はマンションにすることに了解し、希望の物件が出てくるのを待つ日々となりました。

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■なぜ中古マンションか

不動産関係で長年仕事をしていて、私は新築より中古マンションで十分だと思うようになりました。

新築でも中古でも隣近所の騒音等は住んでみないと判りませんし、近隣との付き合いも変わらないと思います。

中古の場合、雪国では辛い冬が長いので雪のある時期の下見は物件周りの除雪具合や空室の冷え具合も確認できます。

きれいに除雪された建物周り、日曜日の昼間でしたが上下左右からは物音や声が聞こえない静かな部屋、ストーブをたいていなくても日光が入ってほんのり暖かい部屋。

スリッパを履いていなくても足が冷たくならない、外を歩いて冷えた体が温まる位の物件の構造。

冬の快適性や上下階隣人の騒音は重要なポイントですよね。

賃貸と違って簡単に引っ越しできないですし、賃貸時代に一番辛かったのも冬の寒さに水道の凍結等の不便さや隣人の騒音が嫌で嫌で引っ越していましたから。

また、子育て世代は子どもが成長するとどんどんお金がかかってくるので持ち家を最低限の費用で持てるのは中古マンションを購入してリフォームするのが一番安上がりだと思います。

ローンも新築と違って毎月の返済を無理なく設定でき、ずっと短い年数で済ませることができるので心理的な負担も少なく済むと思います。

中古マンションは自分たちで間取りの変更もできるし、子供向けにデザインできるのも魅力ですよね。

子ども部屋に壁一面の黒板をつけたり。パパママにはライフスタイルに合わせたクローゼットもデザインできますよね。

我が家は玄関に壁一面の収納をデザインして、靴やコート掛け、傘収納などを作りました。

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■中古マンションを選ぶ時のポイント

個人的に中古マンションの良いところは下記の通りです。

  • 仲介料がやすい。
  • 物件の除雪や掃除等管理が行き届いているのかが分かる。
  • 周りは既に入居中なので騒音具合が分かる。
  • 駐車場の車種等を見て入居者の感じが大体分かる。
  • 外観を見てゴミ屋敷がないか分かる。

仲介料は、販売費用×3%+6万円に消費税8%です。

中古物件600万円なら、259,200円です。新築物件3,000万円なら、1,036,800円です。

新築の場合、取引態様が売り主の場合、仲介手数料はかからないと思います。かかるのは、仲介や専任仲介と書かれてある場合はかかりますね。

また、仲介手数料はローンでは支払えませんので契約時に支払うことになります。

他は賃貸マンションを選ぶ時と似ていますポイントですが、

  • 廊下にたばこの吸い殻があれば、平気でポイ捨てする入居者がいる。
  • ガラの悪そうな車が停まっている。
  • 音楽を大音量でガンガン流す人がいる。

等々、中古物件だからこそ現在入居中の人たちのモラルやマナーが垣間見えるので、購入した後の生活の安心感に繋がりますよね。

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■見落としがちな新築マンションのポイント

新築だろうと中古だろうとマンションは修繕積立金や管理費がかかります。

戸建てはかかりませんが、大体の費用を下記の「戸建ての維持費」に記載しましたので、ここでは新築マンションの見落とされがちな費用について記載していきます。

  • 最近流行りの豪華なエントランス

これにも入居者の修繕積立金や管理費が使われます。

たいして長居するわけでもないただ通り過ぎるだけのエントランスをホテルのように立派にして余計な出費を掛ける必要性を感じません。

LED電球ならそんなに電気代はかからないのかもしれませんが、豪華に見せるためなのか昼夜関係なく煌々と明かりがついている物件が多いですよね。

天井が高いので球切れの際の交換も容易ではありませんので、脚立で作業するだけで作業代として結構取られるように思います。

そう言う事の積み重ねが長年続くと結構な出費ですよ。貧乏性な主婦目線だから余計な費用に感じてなりません(笑)

  • 修繕積立一時金、管理費一時金

これは新築物件の案内チラシに記載のある項目ですが、月々の修繕積立金や管理費を安く見せるために(とは書いていませんが)物件の規模にもよりますが修繕積立一時金として30万円~50万円位を引き渡し時に支払う事になっています。

管理費一時金は5万円~10万円程でしょうか。

以上、2点が私が新築物件に疑問を持っているところです。

新築で取引形態が仲介の場合、仲介手数料が発生します。

賃貸物件だと家賃の1か月分が仲介料ですが、マンションは販売価格の3%程がかかりますので高価なマンション程仲介料が高くなります。

ひと昔前に流行った億ションだと、1億円の物件なら仲介料だけで330万円(消費税8%込)ですね・・・・・・。

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■リフォームの種類

物件の構造にもよりますが、水回りは移動しないリフォームと室内をすべて解体し配管までむき出しにしたスケルトンがあります。

  • リフォーム、リノベーション

どちらも大した違いはありません。

不動産でいうリノベ物件とは、長年誰かが住んでいて内装等全く価値が無くなったものを全て新しくすることで魅力的にし、付加価値をつけて販売することを言いますので、リノベーションもリフォームも中身は同じです。

我が家はリフォームで、居間と洋間をつなげて大きな部屋にした分クローゼットを広くとったり、和室を洋室に換えたり、日当たりの悪い部屋をトレーニングルームに換えたりしたくらいです。

壁紙はデザイン壁紙を使い、床材もこだわり、水回りもきれいにしました。80平米の4LDKで、リフォーム費用は800万円。毎月33,000円のローンで25年払いなので、バイトでもどうにか返せる金額にしました。

  • スケルトン

これは一度全部解体してみないと判らないこともありますが、水回りの位置を大幅に変更することができます。

トイレ、洗面所、お風呂をひとまとめにしたり、壁に向かっていたキッチンをアイランドにしたり。

以前の配管を生かしての工事ではないため結構な費用が掛かり、新築一戸建てに近い費用が掛かることもありそうです。

リフォームかスケルトンかは予算やお好みによると思いますが、うちはリフォームで十分大満足です。

遊びに来てくれる友人たちにも雑誌やテレビに出てくるようなおしゃれな内装だとびっくりされるのでとても嬉しいです★

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■自分の家を持つデメリット

ローンの他に固定資産税がかかります。

うちは80,000円程です。

ストーブ、給湯器等壊れても自己負担。

賃貸だと全て大家さんが負担してくれる修理費用を全て自分で直さないといけない。

私が感じるデメリットは2点位です。

物件自体は格安で現金一括だったため、リフォームのローンしかありません。

それも無理なく返せるよう、月々33,000円にしたのでリストラになってもバイトでどうにか返せそうです。

また、近隣がうるさくて引っ越しなんて事になった場合は賃貸として貸せばいいかなと思います。

転勤などで家族で引っ越してくるケースは長く住んでもらえるし、会社が家賃負担するケースが多いので滞納の心配も少ないです。

滞納が心配な場合、保証会社の家賃引き落とし契約なら万一滞納があっても保証会社が立て替えて払ってくれるし、滞納者の立ち退きや裁判もすべてやってくれるので安心料として保証費用を負担しても良いくらいですね。

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■自分の家を持つメリット

あくまでうちの場合ですが

  • 家賃位の金額で、賃貸より格段に高スペックな家に住める。

  • 除雪やロードヒーティング、お風呂の自動湯張りや追い炊き機能、真冬でも底冷えしない部屋等はマンションならではですね。

  •  老後、安心。

  • 賃貸だと高齢になると審査の問題がありなかなか引っ越しができないため、老後も住み続けられる家があるのは心強いです。

  •  将来賃貸で家賃収入を得られる

  •  将来年老いてと老人ホームに入った場合など、賃貸で貸しておけば固定資産税分を持ち出さなくて済みます。

  • 子供に相続させるかは分かりませんが、子どもが結婚して住む場所が別にあったとしても収入源になれば養育費などの足しにしてもらえればと思います。

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■立地・物件を選ぶポイント

最後に、どんな立地にしようか、本当にこの物件で良いのかなかなか決心が付かない方のために。

理想に近い物件があるのに、コンビニが近くに無いから、居酒屋が近くに無いからと、ふと浮かんだ事だけで辞めてしまう方がいます。

要は自分の理想とする物件が可視化できていないのですね。

まず、理想の物件の条件を希望の順に12項目書き出します。

その内の上位7番目まで当てはまる物件があれば迷わず購入ですよ!!!!!

でも、コンビニが・・・居酒屋が・・・と思うときは書き出したリストを見直してみてください。

コンビニや居酒屋は何位ですか?上位7位に入っていますか?もしかして12個に入っていないのではないですか?

なぜ12項目かというと、大抵は12個も思い浮かびません。やっとの思いで12個を書き出せば、後からあれがあったと思い出して後悔することがなく、あれだけ頭を捻って絞り出したのだからと自分のチョイスに納得できます。

上位7位まで全て当てはまる物件は競争率がかなり高く、悩んでいる内に他に取られてしまいますよ。

また、このリストは引っ越し後も大切に保管しておくことをお勧めします。

我が家では引っ越し後も本当にこれで良かったのかと不安に思うことがありましたが、リストを見直してその度に自分たちの考えは間違えていなかったと気持ちが落ち着きましたから。

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■戸建ての維持費

最後にマンション派の私が言うのもなんですが、修繕積立金や管理費がかかるのが嫌だという方のために。

戸建ての場合は10年毎に配管や外壁、屋根のメンテナンスが必要なので費用を貯めておかねばならないのでそこは変わらないと思います。

修繕積立金12,000円+管理費8,000円=20,000円だとしてこれが10年で240万円です。

戸建てのサイズや屋根、外壁材の種類にもよりますが、平均的な建物のサイズのフルメンテだけでも200万円はしますよね。

素人だと思って塗料や防水材を誤魔化すような業者に当たった場合は3年で塗装が痛んでくることがあり、屋根なんかは上がってみないと見えない箇所だと知らない間に痛みが進んで梁や柱に雨漏りして痛んでいることがあります。

それが分かるころには塗装の保証期間が終わっていていたり・・・。

10年も住んでいれば台所の排水にだいぶ油がたまっているので、水回り全ての高圧洗浄などもして20万位はすると思います。

メンテナンス費用はマンションでも一戸建ててもかかります。

一戸建てはメンテしなければかからない費用ではありますが、老後年金になり工事費用が払えなくなるころにケチった代償が家の痛みとしてでることがあります。

まだ長生きしそうなのに、家の方が持たないのでは本末転倒。長く快適に生活するためにはメンテナンスは必要です。

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■まとめ■

雪国は除雪が大変なのでマンションは快適!

一戸建てでも分譲マンションでも、結果的にかかる費用は同じ。